IVA del 10 % en pisos turísticos: qué cambia con el nuevo decreto de vivienda

Qué se ha aprobado y cuándo

El 6 de octubre el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-ley de vivienda, que el BOE publicó ayer, 7 de octubre. Son casi los mismos que el Congreso tumbó el 2 de octubre (los decretos 26/2026 y 27/2026), con cambios menores:

• Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda. Es el que trae los cambios para el alquiler turístico. Entra en vigor hoy, 8 de octubre.
• Real Decreto-ley 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual (prórrogas de cinco o siete años).

Un decreto-ley tiene que convalidarse en el Congreso en los treinta días siguientes. Con las elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre, la votación pasa a la Diputación Permanente, prevista para el 16 de octubre. El PNV ha anunciado que apoyará el decreto 29/2026 y votará en contra del 28/2026.

El IVA de los pisos turísticos: antes y después

Hasta ahora, alquilar una vivienda amueblada sin servicios de hostelería estaba exento de IVA. El decreto cambia la ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. A partir de esa fecha el alquiler paga el tipo reducido del 10 % si se cumple una de estas dos condiciones:

• Das servicios propios de la hostelería: restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros parecidos.
• La estancia del mismo huésped no pasa de 30 noches, salvo que alquiles parte de la vivienda en la que vives tú, que sigue exenta.

En la práctica, una noche que hoy cobras a 100 € pasa a costar 110 € al huésped si repercutes el impuesto. La otra opción es mantener el precio y quedarte con unos 91 € netos. Esa decisión es tuya, y conviene tomarla antes de abrir las reservas de diciembre.

¿Y las casas rurales?

Los hoteles y las casas rurales ya facturaban con el 10 % de IVA, así que para ellos el impuesto no cambia. Lo que cambia es la competencia. El piso turístico del pueblo de al lado, que hasta ahora no cobraba IVA, va a tener que subir el precio o reducir el margen. Para una casa rural en el Valle del Jerte, La Vera o Monfragüe, la diferencia de precio con el alquiler turístico se estrecha a partir de diciembre.

Una excepción: si tu casa rural se alquila entera, sin servicios, y la venías declarando como alquiler exento, este cambio sí te afecta. Habla con tu gestor antes del 1 de diciembre.

El número de registro, obligatorio en cada anuncio

Esta parte ha salido menos en la prensa, pero afecta a cualquiera que anuncie un alquiler. Según el artículo 20 del decreto, toda oferta o publicidad de alquiler tiene que incluir, como mínimo:

• El número, código o título identificativo de la vivienda, cuando exista. El propio decreto pone como ejemplo los códigos de las viviendas de uso turístico.
• El índice de referencia del precio del alquiler, si la vivienda está en una zona tensionada.
• La condición de gran tenedor del propietario, cuando lo sea.

«Toda oferta o publicidad» incluye tu propia web, no solo Booking o Airbnb. Si tu código de registro solo aparece en las plataformas, tu web incumple la norma desde hoy.

31 días como máximo para el uso turístico

El decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler turístico de una vivienda no podrá superar en ningún caso los 31 días. Por encima de eso es un alquiler de temporada, con reglas propias:

• Debe durar más de 31 días y, como norma general, no más de 12 meses.
• El contrato tiene que recoger por escrito la causa del desplazamiento del inquilino: trabajo, estudios, una obra en su casa… Demostrarla le toca al propietario.
• Si se pasa de 12 meses sin justificarlo, o se encadenan más de dos contratos seguidos con la misma persona, el primero pasa a considerarse alquiler de vivienda habitual, con todas sus prórrogas.

El recargo del IBI y la situación en Extremadura

El decreto permite a los ayuntamientos cobrar un recargo en el IBI de las viviendas de uso turístico. Puede ser de hasta el 50 % de la cuota, del 100 % si el propietario tiene dos o más y del 150 % si tiene cuatro o más. Pero solo en municipios de zonas de mercado residencial tensionado.

La Junta de Extremadura ha mantenido que no declarará zonas tensionadas (lo repitió en abril de 2025), y a día de hoy no hay ninguna en la región. Mientras eso no cambie, el recargo no se aplica en ningún municipio extremeño. Tampoco hace falta poner el índice de referencia en los anuncios.

Qué revisar en tu web antes del 1 de diciembre

Si vives del alquiler turístico o de una casa rural, esto es lo que yo revisaría ya:

1. El número de registro, visible en tu web. En la ficha de cada alojamiento, en la página de reservas y en el pie. Igual en los anuncios de Booking, Airbnb o Idealista.
2. Los precios desde el 1 de diciembre. Decide si repercutes el IVA o lo absorbes, y actualiza las tarifas del motor de reservas para esas fechas. El precio que enseñes tiene que ser el final, con impuestos incluidos.
3. Las reservas ya cobradas. Si has cobrado ahora una estancia de diciembre o enero, pregunta a tu gestor cómo facturarla. La fecha del cobro importa.
4. Las estancias largas. Si aceptas estancias de más de un mes, tu web debe tratarlas como alquiler de temporada y pedir la causa, no como una reserva turística más.
5. La reserva directa. Con el precio subiendo, cada reserva que entra por tu web y no por una plataforma te ahorra la comisión. Comprueba que tu web carga rápido en el móvil y que el botón de reservar se ve sin buscarlo. Si aún no la tienes, así planteo una web para casas rurales con reserva directa.

Lo que todavía no sabemos

El decreto está en vigor, pero no es definitivo. Si la Diputación Permanente no lo convalida el 16 de octubre, queda derogado y el IVA del 1 de diciembre no llegaría a aplicarse. Si sale adelante, el próximo Gobierno podría cambiarlo. Actualizaré este artículo con lo que se vote.